Immobilienbewertung

Wenn es um den Marktwert von Immobilien geht, sollte man auf sich nur auf gesicherte Zahlen verlassen. Hier steht schließlich viel Geld auf dem Spiel. Wer sich auf den gesunden Menschenverstand statt auf eine fundierte Immobilienbewertung verlässt, kann schnell ein paar Zehntausend Euro verlieren. Oder mehr. Das gilt nicht nur für Käufer von Immobilien, das gilt genauso für die Verkäufer. Zahlt man zu viel? Verlangt man zu wenig? In wie weit kann man sich an Marktpreisen in der Region orientieren? Welche Einflussfaktoren sind für den Preis einer Immobilie sonst noch wichtig?

Eine professionelle Immobilienbewertung kann hier helfen. Für solche Bewertungen kann man sich an Immobilienmakler oder Sachverständige wenden, die sich tagtäglich mit dem Thema beschäftigen. Oder man kann sich im Internet entsprechende Fragebögen herunterladen bzw. direkt online ausfüllen und an die Experten von Immobilienportalen zurückschicken. Diese werden dann auf Basis der gemachten Angaben und vorhandener Informationen zu Handelspreisen in der Nachbarschaft der Immobilie einen Preis ermitteln.

Eine Wertermittlung hat für Immobilienkäufer die Vorteile, dass sie schnell überprüfen können, ob der Kaufpreis angemessen ist, und so gute Argumente für die Preisverhandlung erhalten. Auch kann eine solche Immobilienbewertung als möglicher Nachweis für die Bank bei einer Finanzierung genutzt werden. Ein Besitzer einer Immobilie kann hingegen prüfen, wie sich ein Umbau oder eine Sanierung auf den Wert seines Wohnsitzes finanziell auswirkt oder in wie weit eine Wohngebäudeversicherung im Schadensfall helfen kann. Nicht immer uninteressant ist ebenfalls die Möglichkeit, sich für den Fall einer Erbschaft oder einer Scheidung Informationen über die Vermögensaufstellung beschaffen zu können. Und ein nicht regional verankerter Makler kann sich über eine unabhängige Wertermittlung Preisfindung und Akquise leichter machen.

Behördlich zugelassen sind 3 Verfahren zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie:

• Vergleichsverfahren
• Wertermittlungsverfahren
• Sachwert- und das Ertragswertverfahren

Online wird das Vergleichsverfahren am häufigsten angewendet, da hier die Datenbanken am ergiebigsten sind. Beim Vergleichsverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand vorhandener Informationen über gleichwertige Immobilien und Grundstücke in einer Region bzw. einem Einzugsgebiet ermittelt. Bei diesen Immobilien handelt es sich in der Regel um vom Eigentümer selbst genutzte, wie zum Beispiel Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser. Wichtig ist die Vergleichbarkeit von Größe und Ausstattung des Objektes sowie die Aktualität der Bewertungen. Die Gefahr besteht allerdings, dass nicht genügend vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen bzw. dass deren Marktpreise nicht aktuell genug sind. Je nach Verwendbarkeit verfügbarer Informationen wird ein Basispreis dann mit Zuschlägen oder Abschlägen in Abhängigkeit von einem typischen Mittelwert modifiziert.

Welche Informationen aber gehören noch zu einer sinnvollen Bewertung einer Immobilie? Hier eine Liste der wichtigsten Einflussfaktoren:

• Adresse und Baujahr
• Wohnfläche/Grundstücksfläche
• Lage, Stockwerk und Aussicht
• Raumaufteilung
• Ausrichtung und Sonneneinfluss
• Garten, Terrasse oder Balkon
• Parkmöglichkeiten
• Keller
• Aufzug
• Solaranlage
• Schwimmbecken
• Wintergarten
• Kamin
• Qualität von Baukonstruktionen und Technik für Dach, Mauerwerk, Wärmedämmung, Fenster und Türen, Böden, Sanitär, Heizung und Elektro
• Renovierungen und Modernisierungen

Preislich gesehen ist die Onlinevariante einer Immobilienbewertung der Wertermittlung durch einen Makler oder Sachverständigen sicher immer vorzuziehen. Für weniger als 50 Euro bekommt man hier schon einen relativ sicheren Anhaltspunkt zum Wert einer Immobilie geliefert, um ein Gefühl für die Marktsituation zu erhalten. Und das inklusive statistischen Informationen zur Nachbarschaft wie Altersdurchschnitt, Einkommen, Mieterquote oder Ausländeranteil.

Dennoch gilt hier das bewährte Motto aus der Computerbranche: ‚Garbage in, garbage out‘. Eine solche Onlinebewertung nach Schema wird nie den persönlichen Eindruck eines Fachkundigen ersetzen können, der viel mehr sehen und bewerten kann als ein Fragebogen abfragt. Doch dafür bezahlt man auch einen entsprechenden Preis – der aber im Vergleich zum Einsparpotential immer noch vertretbar sein wird.

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