Berechnung der Wohnfläche

Stellen Sie sich vor, dass Sie im Supermarkt einen Liter Milch gekauft haben. Zu Hause angekommen schütten Sie den Inhalt der Milchtüte in einen Messbecher und stellen fest, dass nur 950 Milliliter Milch in der Tüte sind. So ähnlich geht es tatsächlich auch zwei Dritteln aller Mieter in Deutschland – wenn diese denn die Größe ihrer Mietwohnung auch nachmessen würden. Denn in vielen Fällen stimmen die Angaben, die der Mietvertrag über die Größe der Wohnfläche enthält, nicht mit dem überein, was sich auch wirklich an Wohnfläche in den gemieteten 4 Wänden befindet. Doch die Berechnung der Wohnfläche ist nicht ganz so einfach wie das Messen vom Inhalt einer Milchtüte und Mieter messen die Wohnfläche viel zu selten nach.

Die schlechte Nachricht für die Mieter ist also, dass der Vermieter unter Umständen mehr Miete kassiert, als ihm eigentlich zustünde. Die gute Nachricht: es kann auch passieren, dass der Vermieter weniger abrechnet, weil er die Quadratmeter Wohnfläche seiner Mietwohnung nicht korrekt berechnet hat. Wie auch immer das Spiel ausgeht, einer zahlt häufig drauf. Nur bei jeder dritten Wohnung stimmt die Rechnung. Dabei geht es nicht nur um die Höhe der Kaltmiete sondern auch um die Nebenkosten, die auch auf Basis der Wohnfläche berechnet werden sowie eventuelle Mieterhöhungen, die über die Wohnfläche umgelegt werden.

Leider steht der Gesetzgeber sowohl Mieter als auch Vermieter Abweichungen von maximal etwa 10% zu. Das ist schon sehr viel, aber falls eine höhere Abweichung zu Lasten des Mieters geht, kann dieser die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückverlangen. Wichtig dabei ist jedoch, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht verklausuliert hat und die Größe der Wohnfläche nicht zur Festlegung des Wertes des Mietgegenstandes dient. Wer also Zweifel hat, sollte die Größe der Wohnfläche vor der Unterschrift eines Mietvertrages nachmessen und sich die korrekte Größe von Vermieter bestätigen lassen.

Da die Berechnung und Festlegung der Wohnfläche nicht ganz so einfach ist, kann man sich beispielsweise von einem Bausachverständigen bei der Aufgabe helfen lassen. Diese können Hürden wie Dachschrägen oder Einbauschränke schnell und korrekt in die Quadratmeterbilanz einrechnen. Das Problem ist nur, dass es keine rechtlich bindende Norm zur Berechnung der Wohnfläche gibt. Diese existiert in Form von DIN 277 nur für die Nutzfläche gewerblich genutzter Objekte oder als Wohnflächenverordnung (WoFlV) für öffentlich geförderten Wohnraum. Letztere kann und wird auch von Gerichten häufiger für Privatwohnungen eingesetzt. Im Streitfall maßgeblich ist jedoch in erster Linie die im Mietvertrag angegebene Berechnungsmethode zur vereinbarten Wohnfläche.

Nach Wohnflächenverordnung ist die Grundfläche von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in die Wohnfläche einzubeziehen, solange diese zur Wohnung gehören. Hingegen gelten Geschäftsräume und sogenannte Zubehörräume wie Kellerräume oder Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Dachböden, Heizungsräume oder Garagen nicht als Wohnfläche. Für die Ermittlung der Maße, die zur Berechnung der Wohnfläche dienen sollen, muss man allerdings studiert haben. Hier gibt es eine Menge Regeln und Ausnahmen, angefangen von Schornsteinen über Treppen und Türnischen bis hin zu Badewannen und Fußleisten oder der Beheizung von Räumen. Hinzu kommt noch die dritte Dimension, bei der die Wohnfläche abhängig von der Raumhöhe anteilig berechnet werden muss (bei mehr als 2 Meter lichte Höhe wird voll angerechnet, weniger als 1 Meter gar nicht und alles dazwischen nur zur Hälfte).