Beurteilung der Gebäudesubstanz

Vor einer sinnvollen und erfolgreichen Sanierung oder Modernisierung eines Gebäudes sollte immer die Frage stehen: Wie viel der vorhandenen Gebäudesubstanz kann erhalten bleiben, wie viel muss erneuert werden? Die korrekte Beurteilung dieser Frage kann dem Bauherrn oder dem Käufer einer Immobilie nicht nur eine Menge Geld sparen, sondern auch konkrete Informationen zur Durchführung baulicher Maßnahmen geben. Leider ist es häufig so, dass die Arbeiten zur Instandsetzung vorhandener Konstruktionen und Installationen sowie zur Beseitigung versteckter Baufehler deutlich unterschätzt werden. Optischen Mängeln wird hingegen bisweilen eine zu hohe Bedeutung zugemessen.

Eine Kurzbegehung eines Bauobjektes ist nur der erste Schritt zu einem sanierten / modernisierten Gebäude und dient dazu, sich einen groben Überblick über den Gesamtzustand des Gebäudes zu verschaffen. Auf Grundlage dieser Informationen sowie technischer Dokumente wie Bauzeichnungen sollten dann im Rahmen einer detaillierten Bestandsaufnahme sämtliche Bauteile und technischen Komponenten eines Gebäudes auf ihre Funktionsfähigkeit und ihren Zustand überprüft werden.

Nur so kann ein Planer oder Sachverständiger den aktuellen Objektwert feststellen, die notwendigen Arbeiten aussagekräftig ausschreiben und eine solide Kostenberechnung durchführen. Alles was über eine Genauigkeit von +/- 10% hinausgeht, kann getrost als Spekulation bezeichnet werden. Der Objektwert wird hierbei allerdings nicht ausschließlich aus der technischen Bewertung des Gebäudes abzuleiten, sondern auch aus Aspekten wie der Größe des Grundstücks, dessen Erschließung sowie dessen Lage in Zusammenhang mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentlichem Nahverkehr usw.

Für die Untersuchung der Bausubstanz stehen verschiedene Verfahren und Messgeräte zur Verfügung, die von der Feuchtigkeitsmessung über Endoskopien in Hohlräumen bis hin zu Ultraschallmessungen reichen können. Standard sollten heute sowohl für Neubauten als auch für Altbauten schon Thermografie und Blower-Door-Tests sein. Banal ist hier zu erwähnen, dass auch das korrekte Aufmaß eines Gebäudes unerlässlich ist. Hinzu kommen Checklisten, die eine Dokumentation und Bewertung der Bausubstanz systematisieren und so erleichtern.

Wichtige Punkte, die es zu beachten gilt:

• Statik der Baukonstruktionen, insbesondere von Holzkonstruktionen
• Feuchtigkeit in Außenbauteilen, speziell Kellerwänden und Dachstühlen
• Risse in und Putzschäden auf Mauerwerk
• Alter und Dichtheit von Fenstern und Türen
• Alter und Zustand technischer Installation für Heizung, Wasser und Strom
• Energetischer Gesamtzustand des Gebäudes
• Belastungen durch Schädlinge oder Schadstoffe

Wichtig neben einer rein technischen Aufnahme der Situation sind allerdings auch die baurechtlichen Möglichkeiten und Auflagen. Diese sollten von vornherein bekannt und abgestimmt sein, denn eine Nachbesserung ist fast unmöglich kostenneutral umzusetzen. Hier haben Bauaufsichtsämter und Denkmalschutzbehörden schon so manchen Traum von einem schöneren Haus platzen lassen. Ein konstruktiver Dialog zwischen Planer, Bauherr und Behörden schafft hier oft viel alternativen Spielraum für eigene Ideen.

Finanziell wird es sich sicherlich bezahlt machen, auch die Möglichkeiten der Förderung der angedachten Baumaßnahmen zu untersuchen. Ob man da am besten auf die Kredite der KfW zurück greift oder landesspezifische Zuschusstöpfe anzapft, wird einem ein guter Sachverständiger sagen können. Je nach Umfang der vereinbarten Leistungen sollte der Bauherr mit Kosten irgendwo ab 500 für eine vernünftige Bewertung für ein kleines Wohnhaus rechnen. Wird das Projekt größer, können daraus aber auch 2000 Euro und mehr werden.

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