Der Handel mit Immobilien brummt immer noch. München und Hamburg sind hier Vorreiter. Das liegt nicht zuletzt daran, dass gebrauchte Häuser weg gehen wie geschnitten Brot. Häufig werden Altbauten als Spekulationsobjekt erworben, um sich im Markt steigender Preise noch eine Scheibe des warmen Brotes zu sichern. Dumm ist es nur, wenn man sich einen Altbau kauft und dieser dann nicht hält, was der Verkäufer oder der Makler versprochen haben. Um als Käufer erst gar nicht in dieser unerfreulichen Situation zu landen, sollte man sich einiger Stolperfallen wie zum Beispiel versteckten Baumängeln bewusst sein.
Die Vorteil gebrauchter Immobilien liegen natürlich auf der Hand. Es gibt keine langen Bauzeiten, Kinderkrankheiten sind kuriert, man kauft sich eine gewachsene Umgebung mit Infrastruktur, die Lage ist oft zentraler, die Grundstücke sind oft größer und der Kaufpreis ist häufiger niedriger als bei Neubauten. Doch gerade der letzte Punkt führt gerne dazu, dass man sich im Angesicht der wartenden Konkurrenz voreilig für eine Immobilie entscheidet. Aus dem Traumhaus kann schnell ein Alptraumhaus werden, das besser als Top-Angebot für Handwerker verkauft worden wäre. Vorsicht und Umsicht sind also geboten, nicht zuletzt, da es bei Hauskauf immer um viel Geld geht.
Doch wie erkennt man als Laie die schwarzen Schafe? In den meisten Fällen gar nicht. Als Käufer legt man bei einer Erstbegehung sowieso auf andere Dinge wert als auf die angeblich defekte Beleuchtung des Dachstuhls oder frisch gestrichene Wände im Keller. Wie ist eine Immobilie geschnitten, passen die vorhandenen Möbel, gefällt die Farbe der Fliesen im Flur, muss die Küche raus, wie ist der Lichteinfall, ist die Gästetoilette auch für den beleibten Schwiegervater groß genug, wo sind die Anschlüsse für Telefon und Fernsehen – so einige der gängigsten Fragen der Besichtigenden. Das reicht aber leider nicht für eine schlüssige Bewertung aus.
Eine Entscheidung für oder gegen den Kauf eines gebrauchten Hauses kann aber niemals alleine durch das Aussehen des Hauses fallen. Hierzu gehört auch eine ausreichende Dokumentation des Bauwerkes, die zumindest Bauzeichnungen, Bebauungspläne und eventuell auch Rechnungen oder andere Information über größere bauliche Veränderungen beinhalten sollte. Als Normalsterblicher tut man sich eben ein wenig schwer, in oder durch massive Bauteile wie Außenwände oder Decken zu sehen. Da sind schriftliche Unterlagen eine große Hilfe.
Die Auswertung solcher Unterlagen sowie die Bewertung der Bausubstanz sollte man dann allerdings einem Fachmann überlassen. Gutachter und Sachverständige können Baumängel sowie andere fragwürdige Punkte schnell finden. Über die Qualität der Bausubstanz hinaus können so auch Fragen zur Erschließung durch Strom, Wasser und Gas sowie behördliche Auflagen oder Rechte Dritter an der Immobilie professionell abgeklärt werden. Nicht zuletzt werden die Kosten einer Sanierung vom Laien in den meisten Fällen weit unterschätzt. Der Verband privater Bauherren (VPB) schätzt, dass für einen vor 1980 gebauten Altbau 50% des Kaufpreis als Sanierungskosten aufgebracht werden müssen, um dem aktuellen Stand der Technik und den heutigen Wohnbedürfnissen gerecht werden zu können. Hier sollte der Käufer nicht am falschen Ende sparen!
Die Zeit für einen Gutachter sollte man sich also nehmen, auch wenn der Verkäufer drängt. Nach ein paar Tagen ist man als Käufer so schon wesentlich schlauer. Stutzig sollte man vor allem dann werden, wenn vom Verkäufer kein Verkaufsgutachten vorgelegt werden kann. Doch auch für den privaten Verkäufer kann sich solch ein Gutachten bezahlt machen, da er so besser einschätzen kann, ob der von Makler aufgerufene Preis überhaupt realistisch ist oder ob das Haus mehrere Monate zum Verkauf stehen muss, um letztendlich ‚unter Wert‘ verscherbelt zu werden. Eine erste Begehung mit ersten Empfehlungen kostet für ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus ungefähr 500 Euro, für ein Gutachten sollte man nochmal 50% mehr einkalkulieren. Empfehlungen werden dabei auch unter Berücksichtigung der baulichen Wünsche und finanziellen Mittel des Käufers abgegeben.
Zum einen bewertet ein Sachverständiger kapitale Schäden am Gebäude, die die Statik beeinträchtigen oder durch Feuchtigkeit hervorgerufen werden. Typische Fehlerquellen beherbergen dabei diese Bauteile eines Altbaus: Keller, Dach, Fenster, Strom-, Gas- und Wasserleitungen, Heizung und Fassade. Zum anderen berücksichtigt er aktuelle gesetzliche Anforderungen, die sich beispielsweise aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) für die Qualität der Wärmedämmung eines Hauses ergeben.
Und selbst wenn Gutachter und Sachverständige am Ende nur Menschen sind und sich irren bzw. nicht alles sehen können, so haften sie über ihre Berufshaftpflicht doch am Ende für ihre Aussagen und Einschätzungen. Auch wenn nach dem Kauf noch versteckte Baumängel zu Tage kommen, kann der Gutachter durch seine Arbeit dazu beitragen, dass der Käufer gegenüber dem Bauunternehmer oder Handwerker Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn dieser seine Sanierungsarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt hat.
Immerhin ist es bei Kauf eines Altbaus nicht so, dass ein Verkäufer für eine Periode nach dem Kauf für die Behebung versteckter Mängel aufkommen muss. Käufer von Neubauten sind hier noch 5 Jahre nach dem Kauf abgesichert. Gebrauchte Immobilien werden immer inklusive aller ihrer Baumängel verkauft und gekauft, wissentlich oder nicht. Dafür sorgen in der Regel schon entsprechende Formulierungen im Kaufvertrag. Schadensersatz wird nur selten gezahlt, wenn Mängel bekannt waren und vor dem Kauf verschwiegen wurden. Doch diese Arglist muss der Käufer erst einmal nachweisen und das ist schwierig. Hierbei könnten beispielsweise Nachbarn weiterhelfen, die von alten Wasserschäden berichten können, oder Handwerkerrechnungen, die Aufschluss auf bereits durchgeführte Arbeiten geben. Bei normalen Baumängeln gelten Regressfristen von maximal 10 Jahren, bei Schadstoffbelastungen sogar bis zu 30 Jahren.
Professionelle Hilfe bei Kauf gebrauchter Häuser gibt es unter anderem bei:
- der Industrie- und Handelskammer (IHK)
- dem Verband privater Bauherren (VPB)
- der Sachverständigengemeinschaft Bauwesen (SVG-Bau) oder
- den Architektenkammern
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