Marktmonitor Immobilien 2012

Der Immobilienmarkt in Deutschland gerät langsam wieder in Bewegung. Dank sei der Wirtschaftskrise und der Verunsicherung der Verbraucher, die im Kauf von Immobilien eine Alternative zu einem vermeintlich unsicheren Euro sehen. Es spielt dabei kaum eine Rolle, ob die Immobilie als Wertanlage oder zur Eigennutzung erworben wird. Hauptsache die Energieeffizienz und der Zustand sind akzeptabel. Preise und Mieten in Großstädten – speziell im Süden der Republik – kennen nur eine Richtung: nach oben. So oder so ähnlich könnte man das Ergebnis einer Untersuchung der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen zusammenfassen, die jetzt veröffentlicht wurde.

Die Marktanalyse beruht dabei auf einer Befragung in Zusammenarbeit mit dem Immobilienportal immowelt.de, die sich ausschließlich an gewerbliche Immobilienvermittler und -anbieter gewandt hat. Dies führt auf der einen Seite zu einem zielgerichteten Kontakt von Spezialisten, auf der anderen Seite liefert es aufgrund der Fachkompetenz der Befragten zudem sehr zuverlässige Ergebnisse. Es konnte Antworten 539 Unternehmen aus dem gesamten Bundesgebiet ausgewertet werden. Das Statische Bundesamt geht von einer Gesamtzahl von ca. 33.000 Unternehmen aus, die sich mit der Vermittlung und Verwaltung von fremden Immobilien beschäftigen.

Hier also in Kürze die wichtigsten Erkenntnisse der Umfrage:

• Ein hoher energetischer Sanierungsstand hat einen sehr positiven Einfluss auf die Vermarktungsmöglichkeiten von Kaufimmobilien und Mietobjekten (Dauer, Preis, Aufwand).
• Von der Hälfte der Befragten wird ein sichtbarer Sanierungsstau als Negativkriterium für einen guten Verkaufspreis angegeben. Hier ist ein deutliches Gefälle von Nord nach Süd und von West nach Ost zu erkennen. Man muss mit durchschnittlich 20% Wertverlust rechnen.
• Die Frage nach der Energieeffizienz wurde bei der Besichtigung von Kaufimmobilien 76% der Makler häufiger gestellt als 2009. Auch hier ist wieder ein deutliches Ostgefälle zu beobachten. Bei Mietobjekten liegt der Wert nur bei 45%.
• Bei der Relevanz von Energieeffizienz-Merkmalen von Kaufimmobilien liegen Dachdämmung, Wärmeschutzverglasung und Fassadendämmung ganz vorne. Bei Mietimmobilien sind dies Wärmeschutzverglasung, Fassadendämmung und Brennwertheizung.
• Entscheidungskriterien der Immobilieninteressenten zeigen jedoch in eine andere Richtung. Hier dominieren ortsspezifische Faktoren vor dem Preis und dem Alter der Immobilie. Umweltfreundlichkeit bzw. Energieeffizienz landen kommen erst auf Platz 5.
• Lärm und/oder Geruchsbelästigung sind die wichtigsten Ausschlusskriterien für eine Immobilie. Faktoren wie ein hoher Anteil ausländischer Bevölkerung oder Erwerbsloser in der Nachbarschaft spielen nur eine untergeordnete Rolle.
• Baulich sind Immobilien uninteressant, wenn sie keinen Balkon oder keine Terrasse haben, die Wohnungen mit Einzelöfen beheizt wird oder die Heizkosten hoch sind. Auch ein wenig vorteilhafter Grundriss kann zum Ausschluss führen, doch nicht in so vielen Fällen.
• Die Entwicklung der Nachfrage nach Kaufimmobilien zur Eigennutzung ist 2012 bei 83% der Makler gestiegen. 2010 lag der Wert nur bei 27%. Die Werte für Kaufimmobilien als Kapitalanlage sehen ähnlich aus. Interessant ist hier, dass der Süden viel häufiger nach Kapitalanlagen sucht als der Rest der Republik.
• Makler erleben heute ein Ungleichgewicht von Angebot zu Nachfrage, das sich Zukunft noch verstärken wird. Viele sehen sich daher dazu gezwungen, ihre Akquisebemühungen zu intensivieren.
• Es wird erwartet, dass Mieten stärker steigen als Kaufpreise. Der Norden wird jedoch in beiden Fällen überdurchschnittlich zulegen.
• Trotz der Angst vor einer möglichen Inflation überstürzen Käufer nichts und zahlen nach Maklereinschätzung in den allermeisten Fällen angemessene Preise (bis auf den Süden). Drei Viertel der Kunden werden als gut informiert eingestuft. Dennoch (oder vielleicht gerade deshalb) können auch Ladenhüter vermehrt veräußert werden.
• Auffällig ist die gestiegene Lust von Käufern, Preise nachverhandeln zu wollen. Mehr als ein Drittel der befragten Makler gab hier eine Steigerung im Vergleich zum Vorjahr an. Dieses Verhalten wird im Norden mit über 50% der Makler noch ausgeprägter angesehen. Die Bereitschaft für Verhandlungen hat sich seitens der Makler jedoch nicht verändert.
• 6 von 10 Käufern sind Privatpersonen, die die Immobilie selber nutzen wollen. 3 weitere sind private Kapitalanleger, die verbleibenden 2 sind gewerbliche Kapitalanleger.
• In Lagen nahe dem Stadtzentrum wollen gerne Singles, Rentner und Alleinerziehende wohnen. Pärchen und Familien mit Kindern bevorzugen hingegen Stadtränder oder ländlich gelegene Gegenden mit guter Verkehrsanbindung. Das Bild gleicht sich für Eigennutzer und Vermieter. Kapitalanleger sehen sich jedoch fast ausschließlich nach Innenstadtobjekten um.
• Private Käufer von Immobilien begehen häufig den Fehler, dass sie ihre finanziellen Möglichkeiten und die Möglichkeit der Eigenleistungen überschätzen, den Sanierungsaufwand unterschätzen oder sich schlicht von Wunsch des Immobilienbesitzes zu nachteiligen Käufen verleiten lassen.
• Abgesehen von der Lage einer Immobilie wird deren Preis im Wesentlichen durch den Sanierungsstand und damit auch der Energieeffizienz bestimmt. Faktoren wie andere Kaufinteressenten oder die Ausstattung einer Immobilie spielen nur eine untergeordnete Rolle.

Das Fazit aus dieser Untersuchung könnte also sein:
Eine energetische Sanierung oder Instandhaltung einer Immobilie vergrößert in Zukunft die Chancen für einen besseren Handelspreis und einen schnelleren Verkauf. Und selbst wenn man seine Immobilie nach einer Sanierung, die die Energieeffizienz steigert, nicht verkaufen möchte, tut man dem eigenen Geldbeutel bei steigenden Energiepreisen etwas Gutes.

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