Eigentlich hat das Thema Mietminderung ja weniger mit der Baupraxis als mit dem Baurecht zu tun. Wenn man aber auf die Gründe für eine Mietminderung schaut, trifft man nicht selten auf bauliche Mängel. Und dann sind wir wieder beim Thema. Für den Mieter ist es natürlich ein sehr Leidiges, aber es ist auch oft das letzte Mittel den Vermieter dazu zu bewegen, Mängel zu beseitigen. Doch es gibt einige Fallgruben, die der Mieter tunlichst beachten sollte.
Grundlegend wird das Recht zur Mietminderung in §536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Hinzu kommen die Paragraphen 536a (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels), 536b (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme) und 536c (Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter). In §536 über Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln steht zunächst dies:
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Es muss also schon ein größerer Mangel vorliegen, der die Tauglichkeit bzw. die Bewohnbarkeit einer Wohnung zumindest herabsetzt, bevor der Mieter seine Miete kürzen kann. Bagatellschäden sind hier nicht ausreichend. Zudem muss der Mieter den Vermieter über einen nachweisbaren Mangel in Kenntnis setzen, der Mangel darf dem Mieter beim Einzug noch nicht bekannt sein und er darf ihn nicht selber verursacht haben.
So also in groben Zügen die rechtlichen Rahmenbedingungen. In der Praxis gibt die Sachlage jedoch immer wieder Anlass zu Gerichtsbesuchen, wie diverse Urteile zum Thema belegen. Hier geht es immer wieder darum festzustellen, ob ein Mangel wirklich vorliegt und in wie weit dieser zu einer Mietminderung berechtigt. Minderungen von minimal bis 100% sind möglich.
Beliebte Mängel sind
- die Wohnfläche, die kleiner ist als im Mietvertrag angegeben
- die ausgefallene Heizung
- der defekte Briefkasten/Klingelschalter/Treppenhausbeleuchtung…
- Schimmelpilz an Bauteilen
- Lärm oder Geruch im Haus und in der Umgebung
- Tierische Schädlinge
aber auch eher unglaubliche Gründe wie beispielsweise Spionage von Seiten des Vermieters.
Allerdings sollte der Mieter sich immer ausgerichtlich und im Guten mit dem Vermieter einigen. Prozesse sind teuer und deren Ausgang bei stark divergierender Auffassung der Rechtssprechung durch diverse Gerichte und Richter eher unsicher. Aufpassen muss der Mieter zudem, falls eine Mietminderung unberechtigt oder überhöht war (Mietminderungstabellen sind hier mit Vorsicht zu genießen). Sollte dem so sein, kann er vom Vermieter fristlos gekündigt werden.
Eine gute erste Anlaufstelle für den gebeutelten und unerfahrenen Mieter ist im Zweifelsfall aber immer noch der örtliche Mieterverein.
wie sieht es mit baulichen teilen in der wohnun gaus, zb dem bodenbelag? bei uns wirft sich dieser immer mehr seit einzug in die wohnung. ein gutachter meinte, es läge daran, dass anscheinend vor „sanierung“ hier ein wasserschaden war, welcher nicht vollständig ausgetrocknet wurde, und deswegen der parkett die feuchtigkeit vom boden her aufnimmt. der gutachter meinte weiters, der gesamte parkett müsse raus (wobei nach nachfrage bei der verwaltung dieser ganz neu sei) – und die wohnung nochmals komplett ausgetrocknet werden, bevor wieder ein neuer belag verlegt werden kann. so.. was ist nun in der zeit, wo diese sachen gemacht werden? da ist die wohnung eigentlich unbewohnbar – für eine reparatur von einem schaden, den nicht wir verursacht haben – also müsste dies heissen, wir beantragen mietminderung – in der höhe von 80% oder höher?
Abgesehen davon, dass man eine Mietminderung nicht beantragen muss, wird man für eine Wohnung in der man unverschuldet nicht wohnen kann, auch nicht viel Miete zahlen müssen. Ob man in diesem Einzelfall um 80% mindern sollte oder mehr oder weniger, kann ich jedoch nicht beurteilen.