Die Pflicht der Bauabnahme

Erfahrungsgemäß kommen bei einer offiziellen Bauabnahme viele Mängel ans Tageslicht. Nur selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Bauherren sollten der Bauabnahme größte Aufmerksamkeit widmen, denn die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichnung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Ist ein Bauwerk einmal abgenommen, beginnt die Gewährleistungsfrist und der Bauherr steht bei Mängeln in der Nachweispflicht. Nicht zuletzt gehen zu diesem Zeitpunkt auch alle Gefahren und Risiken wie Brand-, Sturm- oder Wasserschäden vom Unternehmer auf den Bauherren über.

Eine Bauabnahme ist bereits nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eine Pflicht des Bauherren. Hiernach hat derjenige, der ein Haus bauen lässt, die Pflicht, das Haus nach Abschluss der vertraglich vereinbarten Arbeiten auch abnehmen. Mit einer Bauabnahme billigt der Bauherr die vom Bauunternehmer geleistete Arbeit in deren wesentlichen Zügen und nimmt das Bauwerk in Besitz. Ein wichtiger Schritt also für beide Seiten, bei dem sich gerade der Bauherr aber nicht mit vorgefertigten Erklärungen oder Entschuldigungen abspeisen lassen sollte. Im Gegenteil: eine Bauabnahme ist immer vor Ort auf der Baustelle durchzuführen und im Sinne des Bauherren nach vorheriger Absprache mit einem Sachverständigen oder Gutachter. So können Mängel rechtzeitig erkannt und finanzielle Folgekosten für die Bauherrschaft vermieden werden.

Will der Bauunternehmer auf eine Abnahme drängen, obwohl wichtige Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind, ist dies vom Bauherren erst einmal abzulehnen. Dabei ist es egal, ob es sich um unfertige Außenanlagen handelt, um noch nicht angebrachte Treppengeländer oder eine später noch anzuschließende Heizung. Wichtig ist dabei, dass die noch fertig zu stellen Punkte auch im Bauvertrag vereinbart sind. Sind hier Außenanlagen nicht erwähnt, muss der Bauunternehmer diese bis zu einer Bauabnahme nicht erstellen – und auch danach natürlich nicht.

Weitere gerne gestellte Fallgruben in Bauverträgen sind mangelhafter Wärmeschutz oder unzureichender Schallschutz, nachteilige Zahlungsmodalitäten oder fehlende bzw. unklare Angaben zum Fertigstellungstermin. Gerade bei der Bezahlung der Arbeiten hat der Bauherr achtsam zu sein. Ist die Schlussrechnung einmal bezahlt, gilt das Bauwerk automatisch als abgenommen. Ein offiziell abgestimmter Termin zur Bauabnahme ist hier also durchaus angebracht.

Ein Abnahmeprotokoll ist bei diesem Termin immer anzufertigen. Darin werden alle Mängel aufgelistet, auch solche Mängel, die schon bei früheren Ortsterminen entdeckt und angesprochen aber noch nicht vereinbarungsgemäß ausgebessert wurden. Wichtig für den Bauherr ist auch, dass er in das Protokoll Aspekte eintragen kann, bei denen er Zweifel bezüglich eine korrekten Ausführung hat ohne einen Mangel erkennen zu können. Ebenso muss der Bauherr im Abnahmeprotokoll noch einmal ausdrücklich auf eventuell vereinbarte Vertragsstrafen eingehen, falls das Gebäude beispielsweise nicht rechtzeitig fertig gestellt werden sollte und der Bauherr seinen Anspruch auf Erstattung nicht verwirken will.

Ist das Protokoll erstellt und sind zwischen Bauherren und Bauunternehmer Ausbesserungsfristen definiert, ist zwischen den beiden Parteien ein neuer Abnahmetermin zu vereinbaren. Und auch zu diesem Termin ist wieder der Rat eines Sachverständigen einzuholen. Denn wird der Bau trotz Mängeln vom Bauherren abgenommen, verliert der Bauherr sein Recht auf Nachbesserung. Als letztes Mittel bleibt ihm dann im Ernstfall noch die Klage auf Schadensersatz. Doch im folgenden Gerichtsverfahren ist der Ausgang genauso wie der Zeitpunkt eines Urteils mehr als ungewiss.