Bestandsanalyse von Gebäuden

Eine technische Analyse bestehender Gebäude wird immer häufiger notwendig. Das liegt zum einen daran, dass zum Beispiel die Anforderungen an den Wärmeschutz von Altbauten immer höher werden und deshalb ermittelt werden muss, wie zeitgemäß der Gebäudebestand noch ist. Doch auch das Verhältnis der Bautätigkeiten in den Bereichen Neubau und Altbau rückt immer mehr zur Seite der Renovierung von Altbauten, was ebenfalls zu einer erweiterten Nachfrage nach Bestandsanalysen führt. Was also verbirgt sich hinter einer solchen Analyse und wie muss man die Ergebnisse bewerten?

Vor der Modernisierung oder Renovierung eines Hauses muss natürlich erst einmal bekannt sein, welche Arbeiten überhaupt durchgeführt werden sollen. Eine sogenannte Bestandsanalyse gibt in dieser Frühphase eines Renovierungsprojektes schon Aufschlüsse über den Sinn und Unsinn einzelner Maßnahmen bzw. kann hilfreich sein, um ein umfassendes und durchdachtes Renovierungskonzept zu entwerfen.

Eine solche Analyse ist mit großer Sorgfalt durchzuführen, da nur so auch die korrekten Daten für die späteren Arbeiten erfasst werden können. Eine Analyse wird in der Regel auf zwei Gebieten durchgeführt:

Darüber hinaus sollten vor der Erstellung eines Renovierungskonzeptes auch Fragen über die technische Seite hinaus zur zukünftigen Nutzung des Gebäudes, zu Kosten und Finanzierung sowie zu möglichen behördlichen Auflagen zum Beispiel zum Denkmalschutz beantwortet werden. Gerade bei Arbeiten an einem Altbau können durch die vorhandenen Gegebenheiten schnell hohe Kosten anfallen, die vor Beginn der Arbeiten so gut wie möglich abgeschätzt werden müssen. Spätere Änderungen im Plan lassen sich kaum ohne größere Kosten verwirklichen.

So gesehen ist eine Planung für einen Altbau wesentlich komplexer als die für einen Neubau.

Ein guter Planer sucht bereits in der Anfangsphase eines Projektes den engen Kontakt zum Bauherren, stimmt dessen Wünsche mit den Auflagen von Bauämtern zum Beispiel bezüglich Brandschutz oder Denkmalschutz ab und unterbreitet aus seiner Erfahrung heraus Alternativvorschläge, um ein optimales Ergebnis erzielen zu können.

Vorsicht ist bei einer Modernisierung immer dann geboten, wenn nicht neue Bauteile eingeplant werden, sondern bestehende Bauteile wie Holzbalkendecken oder Installationen Instand gesetzt werden sollen. Einerseits gründet die Vorsicht auf der möglichen Qualität der Bestandsanalyse (auch bei genauen Arbeiten sind nur realistische Kostenschätzungen von ca. plus/minus 10% möglich), anderseits wird der Arbeitsumfang von Instandsetzungen von privaten Bauherren meist grob unterschätzt.

Eine Bestandsanalyse umschließt mehr Aspekte als eine Baubegehung. Zu einer Analyse gehören zum Beispiel auch die Auswertung von Materialproben oder Berechnungen, wohingegen bei einer Begehung meist nur der visuelle Eindruck in eine Bewertung eingeht. Doch der Schein trügt ja bekanntlich häufiger mal…

Zu den Möglichkeiten, die Bausubstanz technisch – auch schon vor Ort – bewerten zu können, gehört der Einsatz von Endoskopie oder Thermografie genauso wie der von Gipsmarken, Rauchfahnen oder (Karstenschen) Prüfröhrchen zur Wassersaugfähigkeit von Baustoffen. Unentbehrlich ist jedoch eine Checkliste, auf der alle Informationen strukturiert zusammen gefasst werden.

Ganz genau kann die Bestandsanalyse eines Gebäudes nie sein. Doch als Grundlage für Ausschreibungstexte und Kostenberechnungen reicht die mögliche Genauigkeit bei sorgfältiger Arbeit sicherlich aus. Dem Bauherr wird so ein Überblick über die möglichen und die dringend erforderlichen Arbeiten an seinem Haus gegeben. Ohne eine ausreichend genaue technische Bestandsaufnahme wird jedwede Planung zu einem Glücksspiel ohne besonders hohe Gewinnchancen.